Grunderwerb in Thailand

• Wenn das Geld tatsächlich aus dem Vermögen des/der thailändischen Ehegatten/in stammt.
• Wenn der Ehemann/frau das betreffende Grundstück seiner/m Frau/Mann schenken will und keinerlei eigenes Vermögensinteresse daran hat.

• Das Eigentum an dem Grundstück kann auf eine thailändische “Company* ” eingetragen werden, an der der Ausländer mit bis zu 49% beteiligt ist.
• Der Ausländer kann das Grundstück für einen Zeitraum von maximal 30 Jahren pachten oder mieten. Ein solcher Mietvertrag kann in die Landeigentumsurkunde (Chanod) eingetragen werden und geht anderweitigen Verfügungen über das Grundstück vor. Er entspricht damit in gewisser Weise dem deutschen Erbbaurecht.
• Der Ausländer kann dem Thailänder für den Kaufpreis des Grundstückes ein Darlehen gewähren. Dieses Darlehen kann ebenfalls in die Landeigentumsurkunde (Chanod) eingetragen werden. Es entspricht damit in etwa einer deutschen Grundschuld.
• Der Darlehens- oder Pachtvertrag muß schriftlich abgeschlossen und von beiden Parteien sowie zwei Zeugen unterschrieben werden. Der Vertrag muß beim Landamt registriert und in die Landeigentumsurkunde (Chanod) eingetragen werden. Zur Sicherheit kann der Pächter auch die Landeigentumsurkunde (Chanod) in seinem Besitz behalten.

Hauskauf in Thailand

Sie haben sich entschlossen in Thailand ein Haus zu kaufen?
Dann sollten sie sich erst einmal gründlich informieren!
Bei beabsichtigtem Kauf oder Miete, muß immer mit größter Sorgfalt vorgegangen werden.
Bei jedem Abschluß eines Vertrages mit einem Ausländer, daß einem Ausländer einen versteckten Eigentum an Land verschafft, ist eine Umgehung bestehender Gesetze und daher anfecht- und wandelbar. Achten Sie deshalb unbedingt auf Einfachheit und Transparenz.
Sie können sich hierzu auch bei der jeweiligen Landesvertretung (Botschaft), oder der Handelsabteilung des auswärtigen Amtes über die Beauftragung eines seriösen Unternehmens vorinformieren, damit die Eigentumsverhältnisse genauestens geprüft und gegebenenfalls auch die Eigentumsübertragungen rechtlich legitimiert werden, sonst laufen sie schnell Gefahr (als Laie) sehr viel Lehrgeld zu bezahlen.
Besser ist es, erst einmal zu prüfen ob es vielleicht auch eine Wohnung in einem Condominium (Condo) sein könnte, denn ein Kauf einer Wohnung kann rechtmäßig auf den Namen des Ausländers eingetragen werden.
Ein Miteigentum an dem dazu gehörenden Grundstück ist auch hier wieder fraglich, denn bedenken sie auch hierbei, daß beträchtliche Kostenanteile an der Pflege des Miteigentums entstehen können.
Die spätestens jetzt eingetretene verständliche Sorge, an inkompetente Beratungsbüros zu geraten, muß in Thailand leider immer noch höher eingeschätzt werden als in Europa (was keines Falls heißen soll, daß in Europa immer alles korrekt abgewickelt wird).
Sollten sie sich trotzdem zu einem Hauskauf entschieden haben gibt es in vielen Regionen Thailands Sonderregelungen, oder gar Bauverbote die ihnen auch bei beabsichtigen Kauf verschwiegen werden können.
 

Flächen Maße in Thailand

Fazit, es kommt nur eine 30 jährige Pacht (wie oben beschrieben) infrage und so funktioniert eine Eigentumsabsicherung:
Sie schließen mit einem/er Thai einen Darlehensvertrag in Höhe des Kaufpreises des Grundstückes, zuzüglich der geplanten Investitionshöhe für die geplante Bebauung ab, nun wird ein Zinssatz in Höhe von 6% und die Rückführung der Darlehenssumme bei Vertragsende festgelegt, als Laufzeit werden 30 Jahre vereinbart. In diesem Vertrag wird eine Klausel zur Nutzung des Objektes anstelle der 6% Zinszahlung eingetragen. Nach erfolgtem Kauf läßt man den Vertrag in das Landpapier beim Landamt eintragen. Die Gebühr beträgt 1,1% der Darlehenssumme. Diese Eintragung kommt einer Sperrwirkung gleich. Das Grundstück kann somit nicht ohne Ihre Zustimmung verkauft oder beliehen werden.

Oder es kommt die “Company” infrage, die sicherlich die unsicherste Lösung ist.
Sie können narürlich auch das Haus auf den Namen des thailändischen Ehegatten eintragen zu lassen.
Wer sich für letzteres entschlossen hat, sollte nicht auf den Eintrag eines Wohnrechts zugunsten des (Farang) Ehegatten verzichten. Dieses ist aber leider bei Unwillen Ihres Ehegatten nur über einem langwierigen Klageweg zu erstreiten.
Dieses aus verschiedenen Gründen!

Die Thai Company

Wenn von einer “Company” die Rede ist, wird im Grunde immer die „Company Limited“ (Co.Ltd.) gemeint.
Die Company Limited ist eine eintragungspflichtige Gesellschaft, deren Haftung sich auf die eingezahlten Geschäftseinlagen begrenzt.
Es gibt aber noch weitere Gesellschafts- und Rechtsformen der Co.Ltd. für Firmengründungen in Thailand.
Zu erwähnen sind im Grunde aber nur die 3 Gesellschaftsformen,
· Die “Company Limited“ (Co.Ltd. ~GmbH)
· Die “Limited Partnership” (Ltd.Part. ~Kommanditgesellschaft)
· Die “Ordinary Partnership”(wie Co,Ltd. ~jedoch breiteres Kapital)
von denen ich eigentlich nur auf die Rechtsform der „Thai Company Limited“ (Co.Ltd.) eingehen möchte, da diese, die von den meisten ausländischen Investoren bevorzugte Rechtsform ist.
Ein ausländischer Investor kann zwischen den verschiedenen Gesellschaftsformen frei wählen.
Was für den thailändischen Staatsbürger völlig unproblematisch ist, weil er grundsätzlich über eine Arbeitserlaubnis (work permit) verfügt, ist für den ausländischen Investor schon das erste Problem. Das „Deckungskapital“ der neuen Firma richtet sich unter andern nach der Anzahl der Arbeitserlaubnisse, die Sie für Ihre „Company“ benötigen (Die jeweilige Höhe wird mit der Haftungsmasse im Einzelfall entschieden).
Ohne „work permit“ ist die Höhe des Kapitals nicht vorgeschrieben und die Eintragung unproblematisch.
Mit dem Wunsch, einen Ausländer mit „work permit“ beschäftigen zu wollen, sofern es sich nicht um Tätigkeiten handelt, welche von Ausländern generell untersagt, oder nur unter besonderen Auflagen gestattet sind, benötigen Sie pro „work permit“ 2 Millionen Baht.
Geregelt sind die erlaubten Tätigkeiten im „Alien Business Law“ (Gechäftsrecht für nicht Thailänder) .
Ist Ihnen die gewünschte Tätigkeit hier bereits untersagt, können Sie Ihre neue Firma auch mit Hilfe einer thailändischen Beteiligung von 51% am Gesellschaftskapital anmelden, daß dann mit Ihren 49% Beteiligung am Unternehmen, als inländische Firma geführt wird (andere Anteilsformen sind auch möglich, jedoch immer mehrheitlich in Thai Besitz).
Wenn Sie jedoch vor haben, mit Ihrer “Company” im ersten Schritt ihres Wirkens Land zu erwerben, sehen die ausländischen Anteile etwas anders aus; Das heisst, Sie halten 39 % und thaiseitig 61 %.
Das ganze verteilt sich auf mind. 7 Gesellschafter (mindestens 4 Thais und 3 Ausländer), wobei jeder einzelne einen Herkunftsnachweis zu führen hat, woher die zum Kauf der Geschäftsanteile aufgewendeten Mittel stammen.
Diese können allein oder gemeinsam zeichnungsberechtigt sein. Wenn ein Ausländer zeichnungsberechtigt sein möchte, muß er über eine gültige “work permit” verfügen. Eine Zeichnungsberechtigung als Geschäftsführer (Director) ist in dieser Gesellschaftform, zumindest in der Anfangsphase, nur einem Thai vorbehalten.
Einmal im Jahr müssen Sie eine ordentliche Gesellschafterversammlung einberufen und protokollieren. Sie können allerdings jederzeit eine außerordentliche Gesellschafterversammlung einberufen, in denen durch einfache Mehrheit Geschäftsführer abgesetzt bzw. neu ernannt werden können (legal).
Diese Rechtsformen unterliegen nicht den Richtlinien des „Alien Business Law“, somit kann die Firma wie jedes andere lokale Unternehmen auftreten.
Wenn sie das alles geklärt haben, kann die eigentliche Arbeit losgehen.

1. Sie müssen einen Firmennamen aussuchen der von dem „Department of Commercial Registration“ geprüft wird, ob der gewählte Firmenname nicht bereits eingetragen ist (Diese Prüfung dauert ca. eine Woche).
2. Sie brauchen das schriftliche Einverständnis des Vermieters Ihrer zukünftigen Geschäftsräume.
3. Sie müssen ein Gründungsprotokoll (in thailändischer Sprache) erstellen (doppelte Ausfertigung) und von den Gründern Unterschrieben ebenfalls beim „Department of Commercial Registration“ einreichen, welches folgende Daten von Ihrer Firma enthalten muß:

• Name der Firma mit Kennzeichnung als „Company Limited“
• Namen, Adressen, Berufe und Nationalitäten der Gründer
• Sitz der Firma
• Höhe des Gesellschaftskapitals
• Verteilung des Gesellschaftskapital auf die einzelnen Gesellschafter
• Erklärung der Haftungsbegrenzung der Gesellschafter auf die Höhe ihrer einbezahlten Anteile
• Gesellschaftszweck

Die Registrierung erfolgt bei einer ausreichenden Kapitalausstattung und der damit garantierten Haftungsmasse.
Die Gebühren liegen zwischen 500,- Baht und 25.000,- Baht; sie hängt von der Höhe des registrierten Grundkapitals ab.
Die vom Rechtsanwalt erhobenen Bearbeitungsgebühren sind darin nicht enthalten.
Die Mehrheitsbeteiligung des thailändischen Anteilseigners ist bewußt festgelegt worden, um die thailändische Wirtschaft vor Überfremdung zu schützen und einheimischen Unternehmern die Möglichkeit zu geben, selbst am wirtschaftlichen Wachstum Thailands mitarbeiten zu können.


Eine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit sowie eine Haftung für eventuell eintretende Schäden kann nicht übernommen werden.
Ich weise besonders darauf hin, daß sie die in Thailand geltenen Gesetze und Verordnungen genau zu beachten haben und sie diese Seite nur als Hilfe zu verstehen haben!